Financiering van zakelijk vastgoed
Een bedrijfspand kopen kan een strategische keuze zijn. De onderneming krijgt de beschikking over eigen huisvesting en bouwt mogelijk vermogen op in vastgoed, maar legt tegelijkertijd kapitaal voor langere tijd vast. De financiering van zakelijk vastgoed moet daarom niet uitsluitend worden beoordeeld op de vraag of de aankoopprijs kan worden gefinancierd. Ook de kasstromen van de onderneming, benodigde eigen middelen, toekomstige investeringen en gevolgen voor de totale financieringsstructuur zijn relevant. Een pand dat bedrijfsmatig goed past, moet financieel eveneens passen bij de onderneming.
Eerst kopen of blijven huren?
Voordat de financiering wordt uitgewerkt, ligt een bredere bedrijfskundige vraag voor: is aankoop van het vastgoed verstandig? Huren geeft doorgaans meer flexibiliteit. Aankoop kan juist aantrekkelijk zijn wanneer een onderneming langdurig op dezelfde locatie verwacht te blijven en meer zeggenschap over het pand wil. Ook toekomstige groei speelt een rol.
Een onderneming die snel verandert, kan behoefte hebben aan andere huisvesting voordat een langdurige vastgoedfinanciering is afgelost. Ook kan een specifiek bedrijfspand essentieel zijn voor de bedrijfsvoering, waardoor eigendom strategische voordelen biedt. Financiering moet daarom onderdeel zijn van de vastgoedbeslissing, maar mag niet de enige reden zijn om te kopen.
Welke investering moet worden gefinancierd?
De totale investering kan uit meer bestaan dan alleen de aankoopprijs van het vastgoed. Afhankelijk van de situatie kunnen ook verbouwing, inrichting, verduurzaming of andere noodzakelijke aanpassingen onderdeel zijn van het investeringsplan. Daarnaast moet rekening worden gehouden met de financiële positie van de onderneming na aankoop. Wanneer vrijwel alle liquide middelen als eigen inbreng worden gebruikt, kan te weinig werkkapitaal overblijven voor de dagelijkse bedrijfsvoering. De financieringsbehoefte moet daarom worden bekeken in samenhang met de liquiditeitsbuffer die de onderneming nodig heeft.
De waarde van het vastgoed en de bedrijfswaarde zijn verschillende zaken
Zakelijk vastgoed vertegenwoordigt een afzonderlijke economische waarde, maar die waarde is niet hetzelfde als de waarde van de onderneming die het pand gebruikt. Bij financiering kan de waarde van het vastgoed relevant zijn omdat het pand mogelijk als zekerheid dient. Tegelijkertijd blijft de terugbetaling van de financiering in belangrijke mate afhankelijk van de kasstromen die de onderneming genereert.
Een waardevol pand maakt een zwakke bedrijfsvoering niet automatisch financierbaar. Andersom kan een financieel gezonde onderneming nog steeds grenzen ervaren aan de hoeveelheid vastgoedfinanciering die verstandig is. De vastgoedwaarde en ondernemingskasstroom moeten afzonderlijk én in samenhang worden beoordeeld.
Kasstromen moeten de vastgoedlast kunnen dragen
De onderneming moet na aankoop voldoende financiële ruimte hebben voor rente, aflossing, onderhoud, belastingen, verzekeringen en eventuele toekomstige investeringen in het pand. Daarbij is een vergelijking met de bestaande huursituatie vaak nuttig, maar niet voldoende. Bij eigendom ontstaan andere kosten en risico’s dan bij huur. Ook wordt kapitaal voor langere tijd vastgelegd.
Een financieringsanalyse moet daarom kijken naar de totale invloed op de vrije kasstroom van de onderneming. Wanneer groei of andere investeringen gepland zijn, moeten die eveneens worden meegenomen. Een vastgoedbeslissing kan namelijk indirect de ruimte beperken om later machines, een overname of extra werkkapitaal te financieren.
Eigen middelen en totale financieringsstructuur
Bij aankoop van vastgoed kan eigen inbreng nodig of wenselijk zijn. Hoeveel eigen middelen verstandig zijn om in te zetten, hangt af van de financiële positie en overige plannen van de onderneming. Een hoge eigen inbreng verlaagt de externe financieringsbehoefte, maar legt tegelijkertijd meer liquide middelen vast. De ondernemer moet daarom verder kijken dan alleen de vastgoedtransactie.
Welke bestaande financieringen lopen al? Welke investeringen worden de komende periode verwacht? Hoeveel financiële buffer moet beschikbaar blijven? Een aankoop die op zichzelf goed financierbaar is, kan toch te veel druk leggen op de totale balans wanneer andere plannen niet worden meegenomen.
Looptijd moet aansluiten op de investering
Vastgoed is doorgaans een langlopend actief. Daarom is de looptijd van de financiering een belangrijk onderdeel van de structuur. Een te korte aflossingsperiode kan de jaarlijkse kasstroom sterk belasten. Een langere structuur kan de periodieke aflossingsdruk verminderen, maar betekent ook dat de schuld langer blijft bestaan.
De juiste balans hangt af van de onderneming, het pand en de financiële doelstellingen. Er bestaat daarom geen algemeen ideale looptijd. De vraag is welke aflossingsstructuur de onderneming verantwoord kan dragen zonder andere noodzakelijke bedrijfsinvesteringen te verdringen.
Vastgoed binnen of buiten de operationele onderneming
Ondernemers kunnen vastgoed op verschillende manieren structureren. De vraag in welke entiteit een pand wordt gehouden kan gevolgen hebben voor risico, financiering, toekomstige verkoop van de onderneming en andere juridische en fiscale onderwerpen. Dat vraagt specialistische beoordeling en kan niet uitsluitend vanuit financiering worden bepaald. Voor de financiële analyse is vooral relevant welke entiteit de financieringslast draagt, waar de kasstromen ontstaan en welke afspraken gelden wanneer verschillende entiteiten bij het vastgoed betrokken zijn. Een financieringsstructuur moet daarop aansluiten.
Een bedrijfspand is niet automatisch een betere investering dan huren
Eigendom kan voordelen bieden, maar het is geen vanzelfsprekende keuze voor iedere ondernemer. Een bedrijf kan het beschikbare kapitaal mogelijk productiever inzetten in groei, automatisering, personeel of een overname. Ook kan flexibiliteit strategisch belangrijker zijn dan eigendom. De beslissing moet daarom niet uitsluitend worden gebaseerd op het idee dat huren “weggegooid geld” zou zijn. Huur koopt ook flexibiliteit en verschuift bepaalde vastgoedrisico’s naar de eigenaar van het pand. De relevante vergelijking is welke optie voor de onderneming als geheel financieel en strategisch het beste past.
Overweegt u een bedrijfspand of ander zakelijk vastgoed te kopen? Een financiële analyse kan helpen om de aankoop, eigen inbreng en financieringslast te toetsen aan de kasstromen en overige investeringsplannen van uw onderneming.Wilt u direct in gesprek met een specialist? Bel 085 0604 700 voor een kennismaking of plan een afspraak in.
